Pajak Properti Daerah, Apa yang Berubah bagi Pemilik Aset?

Pajak properti daerah menjadi salah satu hal yang perlu diperhatikan oleh pemilik rumah, tanah, ruko, maupun bangunan komersial. Besaran tagihan pajak dapat memengaruhi biaya kepemilikan aset, terutama jika seseorang memiliki beberapa bidang tanah atau bangunan sekaligus.

Pengaturan pajak daerah di Indonesia mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), beserta peraturan pelaksana dan peraturan daerah yang berlaku. Melalui aturan ini, pemerintah daerah memiliki kewenangan dalam mengatur sejumlah aspek pajak, termasuk Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Lalu, apa saja perubahan yang perlu dipahami pemilik aset? Hal utama yang perlu diperhatikan adalah dasar penghitungan pajak, tarif yang ditetapkan daerah, kemungkinan fasilitas keringanan, dan kewajiban yang timbul ketika memperoleh atau memiliki properti.

PBB-P2 menjadi kewenangan pemerintah kabupaten atau kota

PBB-P2 merupakan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh orang pribadi maupun badan, sesuai ketentuan yang berlaku. Pajak ini dikelola pemerintah kabupaten atau kota tempat objek properti berada.

Pengelolaan di tingkat daerah berarti pemilik properti perlu memeriksa peraturan yang berlaku di lokasi asetnya. Ketentuan tarif, penghitungan, jadwal pembayaran, dan fasilitas keringanan dapat berbeda antardaerah. Karena itu, besaran PBB-P2 di satu kota tidak bisa langsung dijadikan patokan untuk rumah atau tanah di kota lain.

PBB untuk sektor tertentu, seperti perkebunan, perhutanan, dan pertambangan, memiliki pengaturan tersendiri di tingkat pusat. Jadi, tidak semua objek yang disebut properti atau tanah otomatis masuk dalam skema PBB-P2 daerah.

Batas tarif dan penghitungan PBB-P2 mengalami perubahan

Salah satu perubahan penting dalam UU HKPD adalah batas tarif maksimal PBB-P2 yang naik dari 0,3 persen menjadi 0,5 persen. Namun, angka 0,5 persen merupakan batas maksimal dalam undang-undang, bukan tarif yang otomatis dikenakan kepada seluruh pemilik rumah atau tanah.

Pemerintah daerah menetapkan tarif melalui peraturan daerah dengan memperhatikan ketentuan nasional. Besarnya pajak terutang juga dipengaruhi oleh dasar pengenaan pajak, nilai jual objek pajak tidak kena pajak, serta persentase Nilai Jual Kena Pajak yang berlaku.

Dalam kerangka UU HKPD, dasar pengenaan PBB-P2 dihitung dengan memperhatikan NJOP setelah dikurangi NJOP tidak kena pajak. Persentase NJOP yang digunakan sebagai Nilai Jual Kena Pajak berada dalam rentang 20 hingga 100 persen sesuai ketentuan undang-undang dan pengaturan yang berlaku.

Oleh karena itu, pemilik aset tidak sebaiknya menghitung pajak hanya dengan mengalikan nilai pasar properti dengan tarif maksimal. Periksa SPPT PBB terbaru dan aturan daerah agar perhitungan sesuai dengan objek serta tahun pajak yang bersangkutan.

NJOP dan data properti perlu diperiksa secara berkala

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan salah satu komponen penting dalam penghitungan PBB-P2. NJOP tidak selalu sama dengan harga transaksi yang disepakati antara penjual dan pembeli. Nilainya ditentukan berdasarkan ketentuan penilaian dan data yang digunakan oleh pemerintah daerah.

Perubahan kawasan, pembangunan infrastruktur, serta perkembangan nilai properti dapat menjadi faktor yang relevan dalam evaluasi nilai objek pajak. Pemilik aset sebaiknya memeriksa apakah data luas tanah, luas bangunan, penggunaan, dan identitas objek pada dokumen pajak sudah sesuai dengan kondisi sebenarnya.

Jika terdapat perbedaan data atau nilai yang dianggap tidak sesuai, tanyakan prosedur pembetulan, keberatan, atau layanan konsultasi kepada badan pendapatan daerah setempat. Jangan langsung berasumsi bahwa kenaikan tagihan semata-mata disebabkan oleh kenaikan tarif, karena perubahan dasar pengenaan atau data objek juga dapat berpengaruh.

BPHTB perlu diperhitungkan ketika memperoleh properti

Selain pajak tahunan atas kepemilikan atau pemanfaatan tanah dan bangunan, terdapat Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajak daerah ini berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk melalui transaksi jual beli dan sejumlah bentuk peralihan hak lainnya yang diatur dalam peraturan.

Bagi calon pembeli, BPHTB merupakan salah satu komponen biaya yang perlu diperhitungkan sebelum menyelesaikan transaksi. Penghitungan pajaknya tidak cukup hanya berdasarkan harga properti secara sederhana karena terdapat dasar pengenaan, nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, tarif daerah, serta ketentuan khusus yang mungkin berlaku.

Tarif BPHTB ditetapkan melalui peraturan daerah dengan mengikuti batas dan ketentuan dalam peraturan nasional. Karena ketentuan teknis dapat berbeda di setiap daerah, calon pembeli sebaiknya meminta simulasi dari badan pendapatan daerah atau notaris/PPAT sebelum menandatangani transaksi.

Perlu diingat bahwa BPHTB dan PBB-P2 memiliki fungsi berbeda. BPHTB berkaitan dengan perolehan hak, sedangkan PBB-P2 merupakan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang menjadi kewajiban berdasarkan kondisi objek dan ketentuan tahun pajak.

Keringanan pajak dapat bergantung pada kebijakan daerah

UU HKPD memberikan ruang bagi pemerintah daerah untuk menerapkan kebijakan tertentu terkait pajak, termasuk insentif, pengurangan, atau fasilitas lain sesuai ketentuan. Bentuk dan persyaratannya tidak selalu sama di setiap wilayah.

Pemilik properti perlu mencari informasi mengenai fasilitas yang tersedia, misalnya pengurangan pajak bagi wajib pajak atau objek tertentu jika memenuhi persyaratan. Jangan menganggap suatu fasilitas otomatis berlaku secara nasional atau terus tersedia setiap tahun, karena pelaksanaannya mengikuti peraturan dan keputusan yang relevan.

Informasi mengenai insentif dapat diperiksa melalui situs resmi badan pendapatan daerah, kantor pelayanan pajak daerah, atau kanal layanan resmi pemerintah setempat. Pastikan juga masa berlaku, persyaratan dokumen, dan batas waktu pengajuan sebelum mengandalkan fasilitas tersebut dalam perencanaan keuangan.

Langkah yang perlu dilakukan pemilik rumah, tanah, dan bangunan usaha

Pemilik aset sebaiknya menyimpan SPPT PBB, bukti pembayaran, dokumen kepemilikan, serta informasi luas dan penggunaan objek dalam satu arsip yang mudah diakses. Data tersebut membantu ketika perlu mengecek tagihan, mengurus pembetulan, atau melakukan transaksi properti.

Jika memiliki aset di beberapa kabupaten atau kota, buat catatan terpisah untuk setiap lokasi. Periksa tarif dan ketentuan masing-masing daerah, jadwal pembayaran, serta kemungkinan fasilitas pajak yang tersedia. Dengan demikian, perubahan aturan di satu wilayah tidak keliru diterapkan pada aset di wilayah lain.

Bagi investor atau pemilik bangunan komersial, pajak juga sebaiknya dimasukkan dalam perhitungan biaya operasional dan proyeksi hasil investasi. Perubahan tagihan dapat memengaruhi pengeluaran tahunan, sehingga evaluasi berkala akan membantu menjaga anggaran tetap realistis.

Pada akhirnya, perubahan kebijakan pajak properti daerah tidak berarti semua pemilik aset otomatis mengalami kenaikan tagihan. Dampaknya bergantung pada peraturan daerah, nilai dan karakteristik objek, serta ketentuan yang berlaku untuk tahun pajak terkait. Memeriksa dokumen resmi dan memahami perhitungan pajak sejak awal membantu pemilik aset mengelola kewajiban dengan lebih terencana. Rumahgue hadir untuk membantu pembaca memahami berbagai aspek kepemilikan dan investasi properti agar keputusan terkait aset dapat dibuat dengan pertimbangan yang lebih matang.